The reconstruction of community in Talbot Park, Auckland
A. An architecture of disguise is almost complete at Talbot Park in the heart of Auckland’s Glen Innes. The place was once described as a state housing ghetto, rife with crime, vandalism and other social problems. But today after a $48 million urban renewal makeover, the site is home to 700 residents — 200 more than before — and has people regularly inquiring whether they can buy or rent there. “It doesn’t look like social housing,” Housing New Zealand housing services manager Dene Busby says of the tidy brick and weatherboard apartments and townhouses which would look just as much at home in “there is no reason why public housing should look cheap in my view,” says Design Group architect Neil of the eight three-bedroom terrace houses his firm designed.
Công cuộc “ngụy trang” kiến trúc đã gần như hoàn tất tại Talbot Park ở trung tâm vùng Glen Innes của Auckland. Nơi này từng được gọi là “khu nhà ở xã hội ổ chuột”, đầy rẫy tệ nạn, phá hoại và các vấn đề xã hội. Nhưng ngày nay, sau dự án tái phát triển đô thị trị giá 48 triệu đô, nơi đây đã trở thành mái nhà cho 700 cư dân — nhiều hơn 200 người so với trước — và thường xuyên có người hỏi thăm liệu họ có thể mua hoặc thuê ở đây hay không. “Nó trông không giống nhà ở xã hội,” theo lời quản lý dịch vụ nhà ở của Housing New Zealand, ông Dene Busby, khi nói về những căn hộ và nhà phố gạch và ván ốp tươm tất, trông chẳng khác gì những khu dân cư thông thường. “Theo quan điểm của tôi, không có lý do gì mà nhà ở công cộng lại trông rẻ tiền,” kiến trúc sư Neil (Design Group) nói về tám căn nhà liền kề ba phòng ngủ mà công ty ông thiết kế.
B. Talbot Park is a triangle of government-owned land bounded by Apirana Ave, Pilkington Rd and Point England Rd. In the early 1960s it was developed for state housing built around a linear park that ran through the middle. Initially, there was a strong sense of a family-friendly community. Former residents recall how the Talbot Park reserve played a big part in their childhoods — a place where the kids in the block came together to play softball, cricket, tiggy, leapfrog and bullrush. Sometimes they’d play “Maoris against Pakehas” but without any animosity. “It was all just good fun”, says Georgie Thompson in Ben Schrader’s We Call it Home: A History of State Housing in New Zealand. “We had respect for our neighbours and addressed them by title Mr. and Mrs. so-and-so,” she recalls.
Talbot Park là một khu đất hình tam giác thuộc sở hữu chính phủ, được bao quanh bởi ba con đường Apirana Ave, Pilkington Rd và Point England Rd. Vào đầu thập niên 1960, nơi đây được phát triển thành nhà ở xã hội, xây dựng xoay quanh một công viên dạng dải chạy dọc khu đất. Ban đầu, cộng đồng ở đây rất thân thiện với gia đình. Những cư dân cũ nhớ lại Talbot Park Reserve đã đóng vai trò lớn trong thời thơ ấu của họ — một nơi để trẻ con trong khu tụ tập chơi bóng mềm, cricket, rượt đuổi, nhảy ếch và nhiều trò chơi vui nhộn khác. Đôi khi chúng bày trò “người Maori đấu với người Pakeha” nhưng không hề có ác ý. “Tất cả chỉ là vui vẻ thôi,” Georgie Thompson nhớ lại trong cuốn We Call it Home: A History of State Housing in New Zealand của Ben Schrader. “Chúng tôi luôn tôn trọng hàng xóm, gọi họ bằng ông A, bà B,” cô kể thêm.
C. Quite what went wrong with Talbot Park is not clear. We Call it Home records that the community began to change in the late 1970s as more Pacific Islanders and Europeans moved in. The new arrivals didn’t readily integrate with the community, a “them and us” mentality developed, and residents interacted with their neighbours less. What was clear was the buildings were deteriorating and becoming dilapidated, petty crime was on the rise and the reserve — focus of fond childhood memories — had become a wasteland and was considered unsafe.
Không rõ điều gì đã khiến Talbot Park trở nên tệ như vậy. We Call it Home ghi chép rằng cộng đồng bắt đầu thay đổi từ cuối thập niên 1970 khi ngày càng nhiều người dân gốc đảo Thái Bình Dương và người châu Âu chuyển đến. Những cư dân mới này không dễ hòa nhập với cộng đồng, dẫn tới tâm lý “họ với chúng ta,” và mọi người tương tác với hàng xóm ít đi. Điều rõ ràng là các tòa nhà xuống cấp, tội phạm vặt gia tăng và công viên — nơi từng là ký ức tuổi thơ tươi đẹp — đã trở thành bãi hoang và bị xem là không an toàn.
D. But it wasn’t until 2002 that Housing New Zealand decided the properties needed upgrading. The master renewal plan didn’t take advantage of the maximum accommodation density allowable (one unit per 100 sq metres) but did increase density to one unit per 180 sq m by refurbishing all 108 star flat units, removing the multis and building 111 new homes. The Talbot strategy can be summed up as mix, match and manage. Mix up the housing with variety plans from a mix of architects, match house styles to what’s built by the private sector, match tenants to the mix, and manage their occupancy. Inevitably cost comes into the equation. “If you’re going to build low cost homes, you’ve got to keep them simple and you can’t afford a fancy bit on them,” says Michael Thompson of Architectus which designed the innovative three-level Atrium apartments lining two sides of a covered courtyard. At $300,000 per two-bedroom unit, the building is more expensive but provides for independent disabled accommodation as well as offering solar hot water heating and rainwater collection for toilet cisterns and outside taps.
Mãi đến năm 2002, Housing New Zealand mới quyết định cần nâng cấp khu nhà này. Kế hoạch tổng thể không tận dụng tối đa mật độ cho phép (một căn/100 m2) nhưng đã nâng mật độ lên một căn/180 m2 bằng cách cải tạo lại toàn bộ 108 căn hộ dạng “star flat,” gỡ bỏ những khu “multi-unit” và xây dựng 111 căn nhà mới. Chiến lược Talbot được tóm tắt bằng ba chữ “pha trộn, kết hợp và quản lý”. Pha trộn kiểu nhà ở với nhiều bản thiết kế từ các nhóm kiến trúc sư khác nhau, kết hợp kiểu nhà với những gì khu vực tư nhân đã xây, đồng thời chọn lọc và quản lý người thuê. Tất yếu, chi phí cũng phải được tính đến. “Nếu bạn định xây nhà giá rẻ, bạn phải giữ nó thật đơn giản, không thể chi quá tay cho các chi tiết cầu kỳ,” theo lời Michael Thompson (Architectus), người thiết kế khu căn hộ Atrium ba tầng dọc hai phía một sân trong có mái che. Ở mức 300.000 đô cho một căn hai phòng ngủ, tòa nhà này đắt hơn nhưng có không gian cho người khuyết tật độc lập, đồng thời lắp hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời và thu nước mưa cho bồn cầu và vòi bên ngoài.
E. The renewal project budget at $1.5 million will provide park pathways, planting, playgrounds, drinking fountains, seating, skateboard rails, a half-size basketball hard court, and a pavilion. But if there was any doubt this is a low socio-economic area, the demographics for the surrounding Tamaki area are sobering. Of the 5000 households there, 55 percent are state houses, 28 per cent privately owned (compared to about 65 percent nationally) and 17 percent are private rental. The area has a high concentration of households with incomes in the $5000 to $15,000 range and very few with an income over $70,000. That’s in sharp contrast to the more affluent suburbs like Kohimarama and St John’s that surround the area.
Ngân sách cho dự án tái phát triển công viên là 1,5 triệu đô, dùng để xây đường đi bộ, trồng cây, lắp đặt sân chơi, vòi nước uống, ghế ngồi, thanh trượt ván, một sân bóng rổ nửa cỡ tiêu chuẩn và một nhà rạp. Nhưng nếu còn nghi ngờ đây có phải khu vực kinh tế thấp hay không, hãy nhìn vào số liệu nhân khẩu học của khu vực Tamaki xung quanh: trong 5.000 hộ gia đình ở đó, 55% là nhà ở xã hội, 28% thuộc sở hữu tư nhân (trong khi tỷ lệ này trên toàn quốc khoảng 65%), và 17% là nhà thuê tư nhân. Khu vực này tập trung cao các hộ gia đình có thu nhập trong khoảng 5.000–15.000 đô, và rất ít hộ có thu nhập trên 70.000 đô. Đây là sự tương phản rõ rệt so với các vùng giàu có hơn như Kohimarama và St John’s lân cận.
F. “The design is for people with different culture background,” says architect James Lunday of Common Ground which designed the 21 large family homes. “Architecturally we decided to be relatively conservative — nice house in its own garden with a bit of space and good indoor outdoor flow.” There’s a slight reflection of the whare and a Pacific fale, but not overplayed. “The private sector is way behind in urban design and sustainable futures,” says Bracey. “Redesigning streets and parks is a big deal and very difficult to do. The private sector won’t do it, because it’s so hard.”
“Thiết kế phải phục vụ người thuộc các nền văn hóa khác nhau,” kiến trúc sư James Lunday (Common Ground) — đơn vị thiết kế 21 căn nhà lớn dành cho gia đình — cho biết. “Về mặt kiến trúc, chúng tôi quyết định đi theo hướng khá truyền thống — một căn nhà đẹp trong khu vườn riêng, có không gian rộng rãi và lối đi thông suốt giữa trong và ngoài.” Có đôi nét gợi nhớ đến whare (nhà truyền thống Maori) hay fale (nhà của người Samoa), nhưng không bị lạm dụng quá. “Khu vực tư nhân còn lâu mới bắt kịp thiết kế đô thị và mô hình bền vững,” Bracey chia sẻ. “Việc tái quy hoạch đường phố và công viên rất quan trọng và cực kỳ khó khăn. Khu vực tư nhân sẽ không làm, vì quá phức tạp.”
G. There’s no doubt good urban design and good architecture play a significant part in the scheme. But probably more important is a new standard of social control. Housing New Zealand calls it “intensive tenancy management”. Others view it as social engineering. “It’s a model that we are looking at going forward,” according to Housing New Zealand’s central Auckland regional manager Graham Bodman. “The focus is on frequent inspections, helping tenants to get to know each other and trying to create an environment of respect for neighbours,” says Bodman. That includes some strict rules — no loud parties after 10 pm, no dogs, no cats in the apartments, no washing hung over balcony rails and a requirement to mow lawns and keep the property tidy. Housing New Zealand has also been active in organising morning teas and street barbecues for residents to meet their neighbours. “It’s all based on the intensification,” says Community Renewal project manager Stuart Bracey. “We acknowledge if you are going to put more people living closer together, you have to actually help them to live closer together because it creates tension — especially for people that aren’t used to it.”
Không thể phủ nhận rằng thiết kế đô thị tốt và kiến trúc đẹp đóng vai trò quan trọng. Nhưng có lẽ đáng nói hơn là một tiêu chuẩn mới về “kiểm soát xã hội.” Housing New Zealand gọi đó là “quản lý thuê nhà chặt chẽ.” Nhiều người coi đó là “kỹ thuật xã hội.” “Chúng tôi coi đây là mô hình sẽ triển khai trong tương lai,” theo quản lý vùng trung tâm Auckland của HNZ, ông Graham Bodman. “Trọng tâm nằm ở việc kiểm tra thường xuyên, hỗ trợ cư dân làm quen với nhau và cố gắng tạo môi trường tôn trọng lẫn nhau,” Bodman nói. Điều này bao gồm một số quy định nghiêm ngặt như không tiệc tùng ồn ào sau 10 giờ tối, không nuôi chó, mèo trong căn hộ, không phơi quần áo ngoài ban công, và phải cắt cỏ, giữ nhà cửa gọn gàng. Housing New Zealand cũng tích cực tổ chức tiệc trà sáng và tiệc nướng đường phố để người dân gặp gỡ nhau. “Tất cả đều dựa trên ý tưởng tăng mật độ dân cư,” theo quản lý dự án Community Renewal, ông Stuart Bracey. “Chúng tôi thừa nhận rằng nếu muốn nhiều người ở gần nhau hơn, cần giúp họ thích nghi với việc sống sát nhau, vì điều đó dễ gây căng thẳng — nhất là với người chưa quen.”